این یادداشت در پی اثبات این موضوع است که در صورت نبود طرح مسکن مهر پیش از اجرای قانون هدفمند کردن یارانه ها، این قانون با موفقیت اجرا نمی شد و به شکست می انجامید. رونق مسكن مهر طي سال گذشته در عمل بستر مناسبي را به منظور اجراي موفقيت‌آميز قانون هدفمندكردن يارانه‌ها مهيا كرده است و شرط تداوم اين موفقيت و اجرايي شدن كامل قانون در گرو تداوم رونق مسكن مهر است که در ادامه به تفصیل مورد بررسی قرار می‌گیرد.

كاهش تورم

بازار مسكن طي سال‌هاي 85 و 86 شاهد افزايش 60 و 80 درصدي قیمت بود كه با توجه به سهم 30 درصدي اين بخش در تورم عمومی كشور، تورم عمومي در سال 87 به 25،4 درصد رسيد. با اجرايي شدن طرح مسكن مهر در سال 88، بازار مسكن شاهد كاهش 30 درصدی قيمت بود. این پدیده در طی چهار دهه دوره‌هاي متناوب ركود و رونق تورمي بی سابقه بوده است. این كاهش قيمت، ناشي از خروج 1.5 ميليون تقاضا از بازار مسكن و كاهش انگيزه‌ي سوداگران بود.

كاهش 30 درصدي قيمت مسكن و تثبيت آن در طي دو سال گذشته سهم به‌سزايي در كاهش تورم عمومي كشور به 10،8 در سال 88 و 8،8 درصد در 12 ماه منتهی به مرداد ماه سال 89 داشت. این در حالی است که مستعد ترين بازار براي افزايش قيمت و هجوم تقاضاهاي سوداگرانه در زمان اجرایی شدن قانون هدفمند کردن یارانه ها می‌توانست بازار زمين و مسكن به‌دليل شرايط خاص آن باشد. زمين و مسكن از يك سو به دليل محدود بودن آن، غير قابل تجارت و طولاني بودن فرآيند ساخت مسكن و از سوي ديگر به دليل نبود ابزارهاي مالياتي مناسب به منظور كنترل تقاضاي سوداگرانه در اين بخش، جذابيت ويژه‌اي نسبت به ساير بازارهاي كلان اقتصاد براي سوداگران دارد.

بر اساس پیش بینی‌های انجام شده، تورم سال 90 حداکثر به 12،8 درصد می‌رسد. به بیان دیگر در سال 89 علی رغم اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها، شاخص تورم تنها دو درصد افزایش داشته است که یک رکورد بین المللی محسوب می شود و این مهم امکان پذیر نبوده است مگر با کنترل بازار مسکن از طریق احداث پروژه های مسکن مهر اعم از اجاره 99 ساله و خود مالک.

نکته حائز اهمیت در کنترل تورم در بخش مسکن این است که این پدیده موجب رکود در تولید مسکن نشده است و آمار پروانه های صادر در سال 88 و شش ماهه اول سال 89 حاکی از افزایش تعداد پروانه های صادر شده در مقایسه با دوره های گذشته است. دلیل اصلی پدیده رونق غیر تورمی در بخش مسکن پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و عرضه زمین های دولتی در بازار مسکن و حمایت ویژه بانک مرکزی از طرح مسکن مهر است.

ايجاد رونق در بخش هاي مختلف صنعت و خدمات

ركود اقتصادي در دنيا و تسري آن به بازارهاي داخلي و شرایط سیاسی سال 88 موجب کاهش رشد اقتصادي در كشور شد. اجراي طرح مسكن مهر به جهت كنترل سطح عمومي قيمت مسكن در طي دو سال گذشته و بعضاً كاهش آن و تبدیل مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی با دوام، موجب کاهش جذابیت سوداگری در این بازار و از سوی دیگر افزايش جذابيت بازار سرمايه (بورس) شد. این پدیده موجب رشد فزاينده‌ي شاخص بورس و رکورد شکنی آن در رسیدن به شاخص 20 هزار واحد شد. در واقع مسكن مهر، بازار زمين و مسكن را كه به مثابه‌ي بازاري بي رقيب براي سرمايه‌گذاري عمل مي‌كرد، كنترل و تعادل را ميان بازارهاي كلان اقتصاد كشور ايجاد كرد.

علاوه بر مطلب فوق، افزايش سرعت ساخت و ساز مسكن و رشد پروانه هاي ساختماني در طي يك سال گذشته به‌واسطه‌ي طرح مسكن مهر منجر به رونق در بخش‌هاي مختلف صنعت و خدمات مرتبط با بخش مسکن شد. بخش مسكن به‌دليل بالابودن ضرايب ارتباط پسين و پيشين با ساير بخش هاي اقتصادي كشور به خصوص بخش صنعت و خدمات يكي از موتورهاي محرك اقتصادی است. كارگاه‌های وسیع ساخت مسكن مهر در پهنه‌ي جغرافيايي كشور اعم از روستاها و شهرهاي كوچك و متوسط و شهرهاي بزرگ و كلان شهرها به ظرفيت 1،5 ميليون واحد مسكوني موجب ایجاد رونق در بخش هاي مختلف صنعت و خدمات مرتبط شد. یکی از تبعات اجرا شدن قانون هدفمند كردن يارانه‌ها در سال ‌آتي كاهش توليد است که مي‌توان با تداوم پشتيباني از مسكن مهر كاهش رشد اقتصادي ناشي از اجراي قانون را جبران كرد. گذشته از آن مي‌توان با هدایت تسهيلات مسكن مهر به سمت صنعتي‌سازي مسكن، تقاضا براي مصالح ساختماني پر مصرف انرژي مانند آجر، فولاد، گچ و سيمان را كاهش داد. صنايع مرتبط با مصالح ساختماني مذكور در شش رشته‌ي اول صنعت پرمصرف انرژي قرار دارند كه 60 درصد يارانه هاي بخش صنعت را به خود اختصاص مي‌دهند.

اشتغال زايي گسترده و پراكنده

بخش ساختمان دومين بخش اشتغال‌زاي كشور است. سرانه‌ي ايجاد يك شغل اعم از مستقیم و غیر مستقیم در یک سال كمتر از پنج ميليون تومان است. پراكندگي فرصت‌هاي شغلي به‌وجود آمده به‌ویژه برای مردان که سرپرست خانوار هستند، در سراسر كشور در مقايسه با تمركز فرصت هاي اشتغال اين بخش در سال‌هاي گذشته كه منحصر در كلان شهرها و شهرهاي بزرگ بود، نشان از توزيع درآمد ميان خانوارهاي متوسط و محروم جامعه دارد. پراكندگي اشتغال در سطح كشور توزيع درآمد را ميان گروه‌هاي متوسط و كم درآمد افزايش مي‌دهد و آسیب‌پذيري ايشان را در زمان اجراي قانون هدفمندكردن يارانه ها كاهش مي‌دهد. برآوردها حاکی از ایجاد 1،2 میلیون شغل مستقیم و غیر مستقیم از مهر سال 88 تا مهر سال 89 ناشی از اجرای طرح مسکن مهر در شهرها و نوسازی مسکن روستایی است که ضروری است در سال 90 نیز افزایش یابد.

كاهش سهم هزينه‌ي مسكن در سبد هزينه خانوار

متوسط سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوارها قبل از اجراي مسكن مهر 32 درصد بود. اين عدد براي خانوارهاي كم درآمد در كلان شهرها تا 70 درصد درآمد ثابت سرپرست خانوار مي‌رسيد. با شروع مسكن مهر، سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به طور متوسط به كمتر از 29 درصد كاهش يافت. سهم هزينه مسكن براي گروه‌هاي كم درآمد و متوسط -متقاضيان مسكن مهر‌ـ كه بيش از 50 درصد بود، به كمتر از 33 درصد كاهش يافت.

(درآمد ساليانه يك خانوار شهري در سال 88 به طور متوسط بر اساس آمار سال‌نامه مركز آمار ايران 93602834 ريال است كه ماهانه معادل 7800237 ريال مي‌شود که در این یادداشت برای خانوارهای متوسط و کم درآمد به طور متوسط 600 هزار تومان فرض شده است که با احتساب بازپرداخت ماهانه 200 هزار تومان بابت اقساط تسهيلات مسكن مهر، سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوارِ خانوارهاي شهري به 33 درصد كاهش يافته است.)

در واقع اگر متوسط درآمد خانوار دهك هاي متوسط و كم درآمد را ماهانه 600 هزار تومان فرض كنيم، با احتساب بازپرداخت 200 هزار توماني اقساط تسهيلات مسكن مهر براي اين خانوارها، سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به كمتر از 33 درصد كاهش يافته است كه در مقايسه با سهم 50 درصدي قبل از اجرای طرح مسكن مهر، نشان از كاهش قابل ملاحظه اي دارد.

كاهش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار اين امكان را مي‌دهد كه سهم هزينه‌ي انرژي در سبد هزينه خانوار به‌واسطه‌ي اصلاح قيمت هاي حامل انرژي يارانه‌بر افزايش پيدا كند. حال با فرض درآمد ثابت اين خانوارها، با كاهش سهم هزينه مسكن، زمينه اجراي قانون هدفمند كردن يارانه‌ها بيش از پيش تسهيل و هموار شده است. گذشته از آن، بيشتر شاغلين بخش مسكن مهر نيز از همين خانوارهاي كم درآمد و متوسط هستند كه اين امكان را مي‌دهد كه سبد هزينه‌ي خانوار آن‌ها بزرگ‌تر شود.

بهبود شاخص هزينه دسترسي

شاخص هزينه دسترسي به مسكن بيان مي‌كند كه يك خانوار با احتساب كل درآمد ساليانه طي چند سال مي‌تواند صاحب مسكن شود. اين شاخص براي خانوارهاي ايراني پيش از اجراي طرح مسكن مهر 11 بوده كه شاخص مذكور براي متقاضيان مسكن مهر كه عمدتاً خانوارهاي كم‌درآمد و متوسط را شامل مي‌شود با احتساب تملك واحد 100 متر مربع زیر بنای ناخالص از قرار متر مربعي 300 هزار تومان (30 ميليون تومان) با در نظر گرفتن درآمد ساليانه به 4 كاهش يافته است. اين درحالي است كه شاخص دسترسي در كشورهاي موفق در حل معضل مسكن پنج است.

(با فرض اينكه متوسط درآمد ماهانه دهك هاي درآمدي متوسط به پايين 600 هزار تومان باشد، مجموع درآمد سالانه خانوار 7،2 ميليون تومان منظور شده است)

جمع‌بندي

تأثیر بالای مسکن مهر در کنترل تورم عمومی، ایجاد اشتغال در پهنه‌ي کشور، رشد و رونق اقتصادی در بخش ساخت و ساز و به تبع آن در بخش های صنعت و خدمات، همچنین کاهش سهم هزینه‌ي مسکن در سبد هزینه‌ي خانوار نشان از ضرورت تداوم نگاه ویژه‌ي دولت در حمايت از طرح مسکن مهر دارد. در واقع رشد توليد مسکن مهر در يك سال گذشته بستر مناسبی را به منظور اجرای موفقیت‌آمیز هدفمندکردن یارانه‌ها به‌وجود آورده است.

توجه به این نکته که افزایش تورم مهم‌ترین تهدید پیش روی اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها است، لزوم تداوم مسکن مهر به‌دلیل کنترل بازار زمین و مسکن و به تبع آن تعادل بخشی میان بازارهای کلان اقتصادی کشور را بیش از پیش نمايان مي‌سازد.

نکته کلیدی در تداوم مسکن مهر، حمایت بانک مرکزی به صورت تأمين خط اعتباري مورد نياز از طرح ملی مذكور است. از آنجاکه خط اعتباری پس از سرمایه‌گذاری بخش غیر دولتی تخصیص داده می‌شود، سرمایه‌ها را به تولید هدایت کرده و افزایش عرضه و کاهش تورم را به دنبال دارد. گذشته از آن، تسهیلات در بخش ساخت مسکن به دلیل پرداخت متناسب با پیشرفت پروژه، عملاً هیچ گونه انحرافی نخواهد داشت و با اختصاص این تسهیلات به ساخت صنعتی می‌توان سهم مصالح ساختمانی سنتی مانند گچ، آجر، سيمان و مانند آن را که در شش رشته‌ي اول صنايع پرمصرف انرژی با اختصاص سهم 60 درصدی از كل یارانه‌ي انرژی صنعت قرار مي‌گيرند، در ساخت ساختمان کاهش داد.

علاوه بر آن، پرداخت تسهیلات مسکن مهر به صورت قرض‌الحسنه از يك سو و پرداخت يارانه نقدي توسط دولت از سوي ديگر، منجر به توانمندسازي گروه‌هاي كم درآمد شهری و روستایی به منظور پرداخت اقساط تسهيلات ساخت شده است. همچنين وثیقه ملکی که در رهن بانک برای دریافتِ تسهیلات ساخت مسکن قرار می‌گیرد، حداقل دو برابر مبلغ خط اعتباری (تسهیلات) است و توسط تسهیلات گیرندگان غیر دولتی باز پرداخت می‌شود، بنابراین تسهيلات مذكور دارای کمترین معوقات بانکی است.

ميثم دهقان (كارشناس ارشد مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران)

رجانيوز